به گزارش مرکزی دیلی و به نقل از ایلنا ، در کنار این موج فزاینده ، جوانان جویای کار به سوی کسب آزاد ، اوج گرفتن نوک تیز پیکان اجاره بها به نرخ‌های سماواتی در غیبت عوامل نظارتی و فقدان قوانین بازدارنده برای آن در کشور تغییر رفتار مالکان در بازار اجاره و کشیده شدن دامنه گرانی در ملک به اجاره بها را به دنبال داشت از آن جا که بسیاری از مالکان به دلیل افت شدید معاملات اقتصادی دیگر تمایل چندانی به کسب و کار نداشتند عمدتاً به سوی اجاره املاک تجاری خود در بازار ، پاساژها و مراکز خرید و فروش بدون پول پیش یا پول پیش بسیار کم و اجاره بهای چند میلیونی روی آوردند که همین امر در سال گذشته در کنار کف‌ سازیهای کف بازار اراک و برگزاری نمایشگاههای فصلی که کاهش رونق خرید و فروش در بازار را در پی داشت به تعطیلی‌های مکرر بازار اراک دامن زد …

… در این میان به رغم سیاست‌های عنوان شده از سوی دولت برای کاهش نرخ و تورم در بازار مسکن و اجاره ، در آشفته بازار گرانی دولتیان نیز در بازی مالکان منافع طلب سهیم شده و اجاره املاک تجاری را از سطح یک تا یک و نیم میلیون تومان بازار به دو نیم تا سه میلیون تومان در اراک کشاندند و تغییر در نرخ نامه‌های مالیاتی را با افزایش میزان مالیات بر اجاره بها سبب شدند .

اجاره‌های ۲ تا ۳ میلیونی املاک تجاری موقوفه در اراک

در حالیکه حداکثر اجاره املاک تجاری در بازار اراک تا سال گذشته ماهانه بین یک تا ۲ میلیون تومان از سوی مالکان در بازار در نوسان بود با اجاره یک ملک ۱۲ متری در ابتدای خیابان قائم مقام توسط اوقاف به بهای ماهانه ۲ میلیون و هشتصد و ۲ میلیون و ششصد هزارتومان ، نرخ اجاره بها در این خیابان که یکی از پرفروش‌ترین محل‌های تجاری در این شهر به شمار می‌رود بطور ناگهانی ۵۰ تا صد درصد افزایش یافت .

این موضوع را یکی از کسبه که به تازگی موعد اجاره‌اش در این خیابان به سرآمده به خبرنگار ما می‌گوید : رستمی که خواروبار فروش است و قرارداد اجاره‌اش سال قبل افزایش ۱۵ درصدی داشته می‌گوید : سال ۸۷ این ملک را یک میلیون تومان اجاره کردم که سال ۸۸ با التماس و تمنا به یک میلیون و صد و پنجاه هزار تومان رسید اما امسال که برای تجدید اجاره به مالک مراجعه کردم با توجه به این که مغازه‌های اوقاف در این محدوده ۲ میلیون و ششصد هزار تومان اجاره رفته مالک تقاضای ماهانه یک میلیون و هشتصد را با توجه به نرخ بهای مغازه‌های مجاور دارد .

او معتقد است افزایش نرخ املاک تجاری از این محل به بازار و دیگر مراکز تجاری در اراک سرایت می‌کند و مثل بیماری به جان مستأجران می‌افتد که انتقال ویروس آن به تن جامعه ( مصرف کنندگان ) به افزایش دامنه فقر و یا حذف بسیاری از اقلام از سبد خانوارهای کم درآمد و ضعیف دامن می‌زند . او می‌گوید : بالاخره برای ادامه کسب ناچاریم از یک محل کسریها را جبران کنیم و چون زورمان به مالیات ، مالک و خدمات دولت نمی‌رسد از طریق کشیدن بر روی نرخ ، کم فروشی و … باید جبران کنیم . او نقش دولت را در افزایش این معضل اقتصادی در درجه اول می‌داند .

هیچگونه متولی برای نظارت بر نرخ اجاره بهای تجاری در کشور وجود ندارد

رئیس مجمع امور صنفی استان تعیین نرخ اجاره بها یا فروش املاک تجاری را توافقی دانسته و از نبود ارگان‌های نظارتی در بحث تعیین میزان نرخ اجاره سخن می‌گوید .

علی محصولی با اشاره به سابقه طولانی خود در اصناف اظهار می‌دارد میزان اجاره با توافق طرفین است و شاید کسی در خود این توان را می‌بیند که بتواند اجاره ۲ یا ۵/۲ میلیونی را پرداخت کند . او معتقد است نوع کسب و متراژ مغازه ( ملک ) در افزایش یا کاهش نرخ تأثیرگذار بوده و می‌گوید : تا بحال در هیچ زمانی اینطور نبوده که دولت یا اتحادیه‌ای بر روی نرخ اجاره نظارت داشته باشد . محصولی در رابطه با مالیات بر اجاره بها می‌گوید : این مالیات بر حسب جدول بصورت سالانه یک ماه و نیم از درآمد ملک تعیین می‌شود . او از اجاره‌های سنگین ابتدای خیابان قائم مقام اظهار بی‌اطلاعی می‌کند و می‌گوید : نرخ اجاره سالهاست در خیابانهای اراک مشخص است و فقط بحث بازار و پاساژها تفاوت دارد .

اوقاف : مشتری ۷ میلیونی هم برای این ملک داریم

سرپرست اداره کل اوقاف و امور خیریه شهرستان اراک که این میزان نرخ اجاره بها را در طول سالهای تشکیل سازمان تاکنون در اراک بی سابقه می‌داند به خبرنگار ما می‌گوید : نظر ما این مبلغ نبود . افراد به دلیل موقعیت مناسب ملک مدام مراجعه می‌کردند و ما را ناچار کردند این پیشنهاد ( ۸/۲ و ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان ماهانه ) را بپذیریم .

حسین نعیمی می‌گوید : بخشی از اجاره‌های این دو ملک به حوزه علمیه و جامعةالقرآن اختصاص دارد و درصدی را نیز اوقاف برمی‌دارد . نعیمی با اشاره به متقاضیانی که هنوز به این اداره مراجعه می‌کنند اظهار می‌دارد نظر ما ماهانه ۵/۱ میلیون تومان بود اما درخواست ۷ میلیون تومان هم دادند الان هم که حدود یک ماه از اجاره دادن ملک می‌گذرد متقاضیان با پیشنهادهای بالا مراجعه می‌کنند .

نعیمی در رابطه با تأثیر این نرخ اجاره بها بر نرخ اجاره دیگر مغازه‌ها هم‌چنین فشار به خریداران با گرانفروشی و کم‌فروشی ضمن تایید این مبحث می‌گوید : متأسفانه این بحث هست اما ما بر اساس قانون عمل کردیم پس از ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری و اعلام نظر کارشناسی موضوع به مزایده گذاشته شد و متقاضیان این نرخ ، حتی بیشتر را هم پیشنهاد دادند که در نهایت دو مغازه اوقاف در این مکان ماهانه ۲ میلیون و ۸۰۰ و ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان اجاره داده شد . او با تردید می‌گوید : منتظر هستیم که آیا این آقایان می‌توانند این رقم را پرداخت کنند یا نه این را تا چند ماه دیگر می‌شود فهمید . نعیمی در پاسخ به این که چرا اوقاف پیشنهادهای بالاتر را نپذیرفت نیز اظهار می‌دارد در همین هم مانده‌ایم !

اداره کل بازرسی : در مزایده بالاترین پیشنهاد اجاره مطرح است

به رغم آن چه سرپرست اداره کل اوقاف و امور خیریه شهرستان اراک رد پیشنهاد ۷ میلیون تومانی برای اجاره بهای دو ملک تجاریش را خلاصی از دردسرهای بعدی عنوان می‌کند اما مدیر کل بازرسی استان از جمله شرایط برنده مزایده را ارائه بالاترین نرخ می‌داند و اظهار می‌دارد : در مزایده‌ها برنده کسی است که بهترین پیشنهاد را از نظر شاخص‌های مطرح در مزایده ارائه می‌کند که در این مورد باید بررسی شود چرا اوقاف پیشنهاد ۵/۲ را به جای ۷ میلیون با وجود سود بالاتر نپذیرفته است البته پاک‌بین بر لزوم نظارت بر اجاره‌ها اعتقادی ندارد و می‌گوید : تا بحال قانونی برای نظارت در خصوص اجاره بهای مسکن و ملک در کشور وجود نداشته و این موضوع یک بحث توافقی بین طرفین است اما او در این مورد خاص لزوم بررسی را عنوان می‌کند .

اداره کل امور مالیاتی : ارزش معاملاتی املاک به عهده کمیسیون تقویم املاک متشکل از ۷ عضو می‌باشد

اگر چه مسئولین مرتبط با بحث مال‌الاجاره نبود قوانین نظارتی و بر بحث توافقی بودن نرخ اجاره متفق‌القول هستند اما مدیر امور مالیاتی استان به استناد قوانین موجود مالیاتی برای دریافت مالیات بر اجاره بها کمیسیون تقویم املاک متشکل از رؤسای امور مالیاتی ، مسکن و شهرسازی ، جهاد کشاورزی و ثبت و اسناد و سه نفر معتمد محل بصیر و مطلع به معرفی شورای شهر را در تعیین ارزش معاملاتی املاک دخیل دانسته و می‌گوید : به موجب ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک است که بر اساس این قانون ارزش اجاری املاک برای محدوده شهرها و روستاها بر اساس هر متر مربع تعیین می‌شود .

ناصر هاشمی می‌گوید : کمیسیون تقویم املاک جهت عرصه و اعیان اراضی شهری و روستایی قسمت اراضی شهری را با توجه به آخرین ارزش معاملاتی تعیین شده و موقعیت جغرافیائی ، وضعیت حقوقی ملک ، خدمات شهری و میزان مساحت تراکم جمعیت و ساخت هم‌چنین موقعیت ملک از لحاظ قرار داشتن در منطقه تجاری و صنعتی و مسکونی و … نرخ‌گذاری می‌کنند که در این بحث نوع مصالح و قدمت و نوع مالکیت نیز در تعیین نرخ تأثیرگذار است .

هاشمی در خصوص قوانین مالیات بر نرخ اجاره بها می‌گوید : به موجب ماده ۵۴ قانون مالیاتهای مستقیم مال‌الاجاره از روی سند رسمی تعیین می‌گردد و در صورتی که اجاره‌نامه رسمی وجود نداشته باشد میزان اجاره بها بر اساس املاک مشابه تعیین خواهد شد و چنان چه مشخص شود اجاره ملک بیش از مبلغ مأخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات است ، مالیات مابه‌التفاوت طبق مقررات این قانون مطالبه خواهد شد . او مأخذ محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره املاک را نرخ نامه کمیسیون تقویم املاک عنوان می‌کند .

عضو کمیسیون تقویم املاک در شورای شهر : کمیته تنظیم بازار بر نرخ اجاره بها نظارت دارد

احمدی عضو شورای اسلامی شهر اراک که چهار سال است در کمیسیون تقویم املاک عضویت دارد نرخ نامه مصوب کمیسیون را بررسی کارشناسانه سالیانه و تنها مفید برای معاملات و اداره مالیاتی عنوان کرده و می‌گوید : این کمیسیون هیچگونه نظارتی در بحث نرخ مال‌الاجاره ندارد و مستند قانونی نیز برای نرخ اجاره بها نیست او کمیسیون نظارت بر اصناف در بازرگانی و کمیته تنظیم بازار را در نرخ اجاره بها دخیل می‌داند .

بازرگانی : کمیسیون نظارت بر اصناف بر حق‌العمل بنگاهها نظارت دارد

اما صدیقی معاون داخلی سازمان بازرگانی استان مرکزی بر خلاف احمدی عضو کمیسیون تقویم املاک وظیفه کمیسیون نظارت بر اصناف را در کنار نظارت بر نرخ‌های مصوب دولتی قیمت‌گذاری پایه املاک برای حق‌العمل بنگاه‌داران و مشاوران املاک عنوان کرده و می‌گوید : مشاوران املاک نرخ‌های اجاره بها را بر اساس پیشنهاد متقاضی می‌نویسند و با توافق طرفین قراردادها منعقد می‌شود که بر اساس این نرخ ۵/۱ درصد از هر دو طرف به عنوان حق‌العمل تعریف می‌شود . صدیقی افزایش نرخ‌های اجاره بها را غیر قابل کنترل دانسته و فقدان عوامل نظارتی را می‌پذیرد . او نقش کمیته تنظیم بازار را نیز در بحث کالاها عنوان کرده و از عدم دخالت آن در تعیین نرخ اجاره‌بها سخن می‌گوید .

مال ‌الاجاره برگ برنده مالک

در حالی که در قوانین کشور در بحث معاملات از جمله املاک کمیسیون ، کمیسیون نظارت بر اصناف ، کمیته تنظیم بازار و دهها عضو در هر یک از این کمیسیونها حضور دارند اما عملاً هنوز هیچ قانون مدونی برای جلوگیری از سوء استفاده زیاده‌خواهان و نظارت بر تعیین نرخ منصفانه فروش و اجاره ملک تدوین و اجرایی نشده و در فقدان قوانین و عوامل نظارتی اجاره بهای املاک نرخ صعودی یافته و به افلاک می‌رسد و سهم مؤجر … !!